Investisseurs libanais. Cap sur Chypre
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Nº 3082 du vendredi 6 octobre 2017

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Si durant les années de guerre, Chypre était devenue synonyme de sécurité pour beaucoup de Libanais, aujourd’hui l’île s’est trouvée une nouvelle vocation. Face au manque d’opportunités dû au climat économique défavorable au Liban, des investisseurs et des particuliers libanais ont mis le cap sur Chypre. Le phénomène a pris une telle ampleur, que le président de la CCIABML, Mohamed Choucair, inaugure, ce vendredi 6 octobre, le Cedar’s Pavillon à Larnaca.

Depuis quelque temps, des hommes d’affaires libanais financent des projets, surtout dans le secteur de l’immobilier, et les particuliers sont de plus en plus nombreux à acquérir un bien à Chypre, soit parce qu’ils considèrent qu’il s’agit d’un placement pour l’avenir, soit pour profiter des avantages qui leur sont accordés (résidence permanente ou nationalité). Dans une interview publiée récemment, le ministre chypriote des Finances, Harris Georgiades, a affirmé que l’île a approuvé plus de 1 000 demandes de naturalisation en raison d’investissements. Le programme de citoyenneté ou de résidence permanente a suscité une vague d’investissements atteignant 4 milliards d’euros ces quatre dernières années.
L’engouement des Libanais pour Chypre a plusieurs explications. Pour Georges Chehwane, CEO du groupe Plus Holding, qui comprend la société  Plus Properties, outre les dispositions sur le plan de la nationalité et de la résidence permanente, la proximité de l’île et sa facilité d’accès sont un atout majeur pour les Libanais. Même son de cloche auprès de Léa Abi Nakhoul Mouawad, principale associée et responsable des ventes et du marketing de la FFA Real Estate, membre de la FFA Private Bank Group. «Les Libanais affectionnent particulièrement l’île en raison de sa proximité et de la facilité d’y accéder par avion ou par bateau, sans compter le sentiment de sécurité qu’elle procure».
Pour le président de la Chambre de commerce, d’industrie et d’agriculture de Beyrouth et d
u Mont-Liban (CCIABML), Mohamed Choucair, «l’économie est une priorité pour le gouvernement chypriote contrairement à nous. Les Chypriotes ont réussi à encourager les Libanais à acheter des biens immobiliers à travers le programme de citoyenneté et de résidence permanente. En revanche, au Liban, on augmente les taxes sur les permis de construire, on hausse les impôts au lieu d’encourager les particuliers à acheter». Au départ, explique M. Choucair, les investissements à Chypre étaient réalisés dans le secteur touristique. «Actuellement 90% des investissements se font dans le secteur de la construction et de l’immobilier ».

13 projets immobiliers
Pour Georges Chehwane, fondateur et président du Conseil des hommes d’affaires libano-chypriotes, après la crise immobilière que Chypre a traversé, de belles opportunités se sont présentées sur le plan immobilier et beaucoup de Libanais ont commencé à acheter sur l’île. «Etant dans le secteur immobilier et vu l’intérêt des Libanais pour celui-ci, je me suis rendu à Chypre pour étudier le marché». Aujourd’hui, la société Plus Properties a réalisé une dizaine de projets immobiliers à Chypre. «En plus des Libanais, notre clientèle se compose de Syriens, d’Irakiens, de Russes et de Chinois. Leur motivation principale est l’obtention d’un passeport ou d’un permis de résidence», confie Georges Chehwane.
Dans les années 2013-2014, l’île de Chypre a connu l’une des plus grandes crises financières de son histoire. «Ce n’est qu’en 2015 que la période de recouvrement a commencé. En 2016, on a enregistré une croissance qui se poursuit en 2017», souligne Mme Mouawad. Selon elle, les piliers de l’économie chypriote sont: le tourisme, les services professionnels, le transport maritime et l’immobilier.
«En 2016 on a assisté à une augmentation de 43% dans l’immobilier et plus du quart des investissements on
t été faits par des étrangers». La raison de ce boom? Selon notre interlocutrice, ce phénomène est principalement dû aux avantages accordés par le gouvernement chypriote par le biais du programme de citoyenneté, de résidence permanente et de taxes avantageuses sur le plan de la fiscalité. A titre d’exemple Mme Mouawad relève que «le gouvernement chypriote a décrété que tous les investissements ayant eu lieu avant décembre 2016 soient exemptés de la taxe sur la plus-value réalisée en cas de vente du bien.
Par ailleurs, la taxe d’enregistrement des biens-fonds, qui était de 8% et qui augmentait en proportion du prix, est désormais réduite de 50%. Dans le même ordre d’idée, alors que la TVA est fixée à 19% au moment de l’achat d’une première résidence à Chypre, celle-ci est réduite à 5%».
Les avantages au niveau de la nationalité et de la résidence sont indéniables. «Un appartement d’une valeur de 300 000 euros permet d’obtenir une résidence à vie pour toute la famille. Un investissement de 2 millions d’euros donne droit à un passeport chypriote qui est classé le 6ème au monde de par son importance», explique à son tour M. Chehwane. «Nous avons commencé par commercialiser d’anciens appartements pour notre clientèle, le temps de nous faire une idée précise du marché, de savoir où se situait la véritable demande, quel genre d’appartement recherchaient précisément les Libanais. Ce n’est qu’en 2016 que nous avons commencé notre propre développement à Chypre à travers l’acquisition de terrains et la construction de projets immobiliers» ajoute-t-il.
Plus grand promoteur libanais de l’île avec trois bureaux dont deux à Larnaca et un à Limassol, aujourd’hui sa société a développé 13 projets immobiliers, répartis entre Larnaca et Limassol, les deux villes les plus prisées par les Libanais, car elles sont habitables toute l’année. «Jusqu’à présent, notre société a effectué plus de 160 opérations immobilières entre anciennes et nouvelles habitations».

Conditions simplifiées
Pour la responsable des ventes et du marketing de la FFA Real Estate, Léa Abi Nakhoul Mouawad, «quatre localisations intéressent les investisseurs étrangers: Limassol – qui connaît la plus grande affluence –, Paphos, Larnaca et Nicosie. Les Libanais prisent particulièrement Paphos et Larnaca. Tous les étrangers cherchent une vue sur mer. A Chypre, on n’achète pas au centre mais sur le littoral, en secteur résidentiel dans ce qu’on appelle des «prime location», proche de la mer», explique Mme Mouawad. Selon ses explications, la capitale Nicosie n’a pas connu une forte augmentation des prix, contrairement à Limassol, où l’on assiste actuellement à une flambée des prix. «Le prix du mètre carré sur la plage à Limassol peut atteindre les 12 000 euros. Les Libanais acquièrent dans des complexes alors que les grandes villas sont achetées par les Russes et les Britanniques. Les Libanais investissent surtout sur les collines, pas à proximité de la mer, car les prix y sont excessivement élevés». Nicosie offre beaucoup d’opportunités pour les investissements d’un montant de 2 millions d’euros. «Il existe plusieurs immeubles à vendre dans le centre-ville la capitale. Les loyers générés par ces immeubles sont estimés à 4,5% du prix de l’immeuble», dit-elle.
Les dispositions concernant la résidence permanente et l’obtention d’un passeport chypriote représentent un grand attrait pour les investisseurs. «A partir d’un investissement immobilier de 300 000 euros, un permis de séjour est octroyé. Chypre fait partie de l’Union européenne mais pas de l’espace Schengen.
C’est la raison pour laquelle le permis de séjour ne permet pas de voyager librement en Europe, alors que le passeport chypriote, qui est un document européen, permet d’étudier, de vivre et de travailler librement en Europe», explique Mme Mouawad.
Auparavant, pour obtenir la nationalité chypriote, l’investissement exigé était de 5 millions d’euros. Par la suite, celui-ci a été abaissé à 2,5 millions mais à condition de faire partie d’un groupe collectif d’investissements atteignant 12,5 millions d’euros. «Aujourd’hui, une personne peut effectuer à elle seule un investissement de 2 millions d’euros.
Ce placement peut se faire soit exclusivement dans un bien immobilier résidentiel, soit dans ce qu’on appelle «commercial and retail properties», des actions chypriotes, des bons du Trésor, etc. ainsi que 500 000 euros dans l’immobilier. La loi chypriote autorise la vente de cet investissement au bout de trois ans, à condition de garder de manière permanente un investissement de 500 000 euros dans l’immobilier afin que celui-ci soit considéré comme résidence permanente», souligne Mme Mouawad. Dans leur grande majorité, les Libanais ont opté pour l’investissement leur permettant d’obtenir une résidence permanente. «Ce sont uniquement les grosses fortunes souhaitant un passeport chypriote, qui ont choisi la deuxième forme d’investissement, tout en sachant que les formalités pour l’obtention du passeport prennent trois mois et ne nécessitent pas de rester sur l’île alors que la procédure est en cours».

Taux d’intérêt bas
Interrogé également sur les raisons poussant les Libanais à acheter sur l’île, Georges Chehwane évoque une série d’arguments. «Evidemment, il y a la question de nationalité et de résidence permanente mais les Libanais savent également choisir une bonne opportunité lorsqu’elle se présente et Chypre représente un bon investissement pour l’Europe. L’île est à 20 minutes de vol des côtes libanaises et on peut y accéder par la mer le cas échéant. C’est un lieu touristique, accessible à longueur d’année, les prix pratiqués y sont très abordables. De plus, les banques locales accordent des prêts avec des intérêts de 2,75 à 3%, ce qui est plus avantageux que les taux pratiqués au Liban».
Les démarches pour établir des compagnies commerciales à Chypre sont également très simples et parmi les plus faciles en Europe.
Les taxes, aussi, ne sont pas élevées. Pour Mme Mouawad, «ce sont ceux qui ont investi en 2014 et 2015 qui ont réalisé le plus de bénéfices car les prix étaient encore bas alors que maintenant ils sont hauts». Pour cette professionnelle du secteur, les prix à Paphos et Larnaca font de la concurrence au Liban, d’autant plus que Chypre offre la sécurité et une infrastructure très développée. En outre, l’île possède de nombreuses opportunités pour les investisseurs et représente pour eux la porte d’entrée pour le marché européen.       
Selon le président de CCIABML, Mohamed Choucair, il n’existe pas de chiffres officiels concernant le montant des investissements libanais à Chypre. «En revanche, les projets immobiliers sur l’île sont estimés à des millions d’euros. Les banques libanaises investissent  aussi dans des succursales à Chypre et certaines ont même acheté des banques chypriotes».
Le président Choucair ne peut que déplorer à ce niveau les mesures prises par l’Etat libanais qui augmente la taxe sur les intérêts, celle-ci passant de 5 à 7 %. «J’espère que cette mesure ne fera pas fuir les capitaux libanais», dit-il. De son côté, Georges Chehwane estime qu’en parallèle à l’activité immobilière, depuis 1975 un grand nombre de banques libanaises ont ouvert des branches à Chypre, vu que de nombreux Libanais y possèdent des sociétés offshore. «Il existe 12 branches de banques libanaises et deux grandes banques chypriotes appartiennent à des Libanais», dit-il.
Sur le plan fiscal, Chypre offre également beaucoup d’avantages. «Les sociétés commerciales paient 12,5% d’impôt sur les profits et 0% sur la distribution des dividendes alors qu’au Liban c’est 17% d’impôt sur le revenu et 10% sur la distribution des dividendes», souligne Chehwane. Raison pour laquelle un grand nombre de sociétés libanaises ont ouvert des filiales à Chypre, d’autant plus qu’elles se retrouvent en territoire européen.
Les secteurs bancaire et immobilier ne sont pas les seuls où les Libanais investissent. «Certains possèdent des hôtels à Chypre, entre Larnaca, Aya Nappa et Limassol. On assiste également à une émergence de sociétés de location de voitures, de transport maritime, des restaurants, des salons de coiffure, etc. Selon M. Chehwane, entre 4 000 et 5 000 Libanais ont acheté des résidences à Chypre durant les trois dernières années. Le montant de ces investissements effectués sur l’île serait estimé entre 250 et 300 millions de dollars.
Pourtant selon lui, ce phénomène n’est pas appelé à durer ni à s’inscrire dans la continuité. Les Libanais ont toujours acheté des propriétés partout dans le monde, à Paris, Dubaï, Londres et cela n’a aucune répercussion sur l’économie libanaise. «Ce qui pourrait faire peur, ce serait si les dépôts bancaires étaient retirés et déposés à Chypre». Interrogé sur l’existence d’un risque de fuite de capitaux de ce type, le président de la CCIABML estime que deux mesures doivent être prises au Liban. «D’abord, il faut redynamiser le plus rapidement possible la loi adoptée en l’an 2000, destinée à encourager les investissements et qui n’a plus été modifiée depuis 17 ans. Ensuite, adopter une loi portant sur la protection de l’investisseur, similaire à celle qui fut appliquée en Grèce et qui a contribué dans une large mesure à son sauvetage économique. En tant que CCIABML, notre mission sera de convaincre le gouvernement libanais d’agir de la même manière».

 
Le conseil libano-chypriote
Face à la profusion de projets initiés par des Libanais à Chypre, c’est sous l’impulsion de Georges Chehwane et le parrainage de Mohamed Choucair que le Conseil des hommes d’affaires libano-chypriotes a vu le jour. Composé de 16 membres et présidé par Chehwane, cet organe a pour mission de fournir aux hommes d’affaires libanais les renseignements et informations nécessaires, organiser des séminaires et des rencontres entre les différents secteurs économiques, encourager les échanges économiques entre le Liban et Chypre à plusieurs niveaux et créer des liens entre les différents investisseurs. Le 6 octobre, le président de CCIABML s’apprête à inaugurer le Cedar’s Pavillon à Larnaca dont la mission est d’offrir des services aux Libanais, les aider à écouler leur marchandise à Chypre, encourager les Chypriotes à investir et faire du tourisme au Liban.

Joëlle Seif

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Éditorial
Les aléas de la géopolitique

Toujours prompts à flairer les bonnes affaires, les Libanais ont été parmi les premiers entrepreneurs à débarquer au Kurdistan irakien, en 2006, au lendemain du vote par le Parlement de cette région autonome, d’une loi sur la libéralisation des investissements. Financiers, promoteurs immobiliers, opérateurs, conseillers, les Libanais étaient présents à tous les échelons et dans tous les domaines, à l’exception de l’industrie, où leur apport était plutôt modeste face au savoir-faire des Turcs et des Chinois. Une quarantaine de sociétés libanaises et autant de joint-ventures avec des partenaires locaux se sont implantées dans cette région, longtemps qualifiée d’«eldorado» par la presse régionale et internationale. Elles étaient présentes et parfois pionnières dans les domaines de l’hôtellerie, de la banque, de l’informatique, de la construction, du tourisme, du transport aérien, de la restauration, de l’éducation, de la distribution... C’est, par exemple, le Libanais Dar al-Handassa, qui avait été choisi pour établir un plan d’aménagement urbain de la ville d’Erbil à l’horizon 2030. Quelque 5 000 Libanais ont trouvé un emploi au Kurdistan au plus fort du boom économique, transférant au Liban plusieurs dizaines de millions de dollars par an.La situation économique a commencé à se détériorer avec la proclamation du califat de Daech, en juin 2014. De nombreuses entreprises libanaises ont réduit le volume de leurs affaires, d’autres, moins nombreuses, ont plié bagages. Mais toutes nourrissaient l’espoir de voir le marché redémarrer après la fin de la crise et de participer à la fondation d’un nouveau Dubaï.Le référendum organisé le 25 septembre porte un coup sérieux à leurs rêves. Le Kurdistan est un territoire totalement enclavé et encerclé par trois Etats qui sont farouchement hostiles à toute velléité d’indépendance: l’Irak, la Turquie et l’Iran. Ces pays peuvent, s’ils le souhaitent, isoler la région autonome du monde extérieur et une éventuelle fermeture totale des frontières aura des effets désastreux non seulement sur l’économie mais aussi sur l’approvisionnement des marchés avec les produits de bases.Une fois de plus, les Libanais sont victimes des aléas de la géopolitique. Même s’ils se consolent, en vantant leur extraordinaire capacité à renaître de leurs cendres, comme le phénix, ou à repousser toujours plus loin les frontières des affaires, comme les Phéniciens, le monde devient de plus en plus dangereux, risqué et compliqué pour eux. Certes, ils imagineront des solutions de rechange, comme celle d’aller investir à Chypre (voir page 32). Mais il s’agit opportunités ponctuelles susceptibles d’apporter des réponses sur le court terme. Seul le Liban peut leur offrir un refuge durable et sûr. Le temps est venu de lancer des réformes profondes pour moderniser l’économie, alléger les poids de la bureaucratie, limiter le gaspillage des deniers publics, améliorer le climat des affaires et lutter contre la corruption endémique.


 Paul Khalifeh
   

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