Logement. Des prêts pour tous les budgets
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Nº 3082 du vendredi 6 octobre 2017

Logement. Des prêts pour tous les budgets

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Le droit de chacun à un logement principal est devenu possible au Liban. Les agents de financement privés et publics ont conjugué leurs efforts en vue de concrétiser et rendre effectif ce droit.


Les banques commerciales, la banque de l’Habitat, la Banque du Liban (BDL) et les promoteurs immobiliers ont pris des initiatives pour faciliter le processus d’acquisition d’un logement. Les développeurs se sont manifestés récemment en proposant des offres de financement attractives, le marché de l’immobilier souffrant d’un coup dur en raison de plusieurs facteurs d’ordre socioéconomique, de déstabilisation sécuritaire et géostratégique sur le double plan local et régional. Certains d’entre eux font des offres exigeant un premier versement d’un montant variant entre 15% et 35% à 0% taux d’intérêt, la période de grâce s’étendant sur quatre ans et le délai du prêt sur 25 ans.
Dans le cadre de cette conjoncture, l’offre semble être supérieure à la demande et les acquéreurs ou les acheteurs auraient repris la main. Si le 1er semestre de 2017 a enregistré une légère amélioration de la demande, celle-ci est relative d’autant qu’elle se mesure à un benchmark qui n’a pas cessé de régresser depuis 2010. Intervenant pour la énième fois pour stimuler le marché, la Banque du Liban a augmenté la limite maximale des prêts subventionnés pour l’acquisition d’un logement à 800 000 dollars, contre 530 000 dollars auparavant. La BDL avait, à deux reprises, pris des initiatives incitatives à l’égard des établissements bancaires, consistant en une subvention des taux d’intérêts créditeurs des secteurs productifs et de l’habitat. «Les crédits subventionnés ont des caractéristiques bien définies par la BDL qui ne laissent pas de marge de manœuvre aux banques», souligne Elie Semaan, responsable des services bancaires à la consommation et des canaux alternatifs à Fransabank. Aussi faut-il rappeler que la BDL à travers les circulaires 450 et 451 a révisé à la baisse les taux créditeurs subventionnés des prêts logements contractés avant le 7 février 2017, excluant ceux conclus après cette date.
Du projet d’achat d’un appartement ou d’une maison, à la signature de l’acte de vente chez le notaire, et enfin à la remise des clés, plusieurs étapes importantes rythment l’achat d’un bien immobilier. Il y en aurait sept au moins, à savoir la recherche du logement; l’offre d’achat-promesse de vente; le choix du notaire; l’avant-contrat; l’offre de prêt; la signature de l’acte de vente; la remise des clés du logement ou sa délivrance à l’acquéreur.

Transparence à la Bank Audi
Toujours est-il que l’étape décisive pour le passage à l’action est celle du choix de financement le plus approprié au profil socioéconomique du client. De nombreuses banques encouragent cette catégorie de prêt au détriment d’autres prêts à la consommation. Elles considèrent que cette catégorie s’inscrit dans leur politique de responsabilité sociale des entreprises.
Selon Grace Eid, responsable de la banque de détail  à Bank Audi, «le marché étant étroit et la compétition active, choisir sa banque n’est pas une démarche facile. Ce n’est qu’en mettant les clients au cœur de toutes nos activités, en adoptant une approche centrée sur eux, et en privilégiant la transparence qu’on atteint un seuil de satisfaction optimal. La clarté est de rigueur dans notre monde complexe. C’est pour cela que nous proposons nos produits en toute transparence, grâce à des simulations et conditions claires qui permettent aux clients de prendre les décisions les plus avisées.» Interrogée au sujet du procédé suivi pour une simulation de la capacité d’emprunt pour un achat dans l’immobilier neuf ou ancien et comment savoir si le bien immobilier est surévalué, Mme Eid répond: «La capacité d’emprunt diffère d’une personne à une autre puisqu’elle est essentiellement tributaire du revenu mensuel du client, et non du type d’immobilier qu’il est en train d’acquérir (neuf ou ancien). Le client doit d’abord choisir le type de prêt qui lui convient, en fonction du montant du crédit demandé. Une simulation est ensuite effectuée, où le paiement mensuel du client ne dépasse pas 35% de son revenu, tout en respectant les caractéristiques du crédit logement en marge (pourcentage d’autofinancement, etc.). La garantie principale du crédit logement étant une hypothèque de premier rang sur le bien-fonds relatif au crédit, un expert de la banque fait une évaluation du logement avant que l’accord final ne soit donné, afin d’éviter une surévaluation». Priée de dire pourquoi l’emprunteur est pénalisé s’il réussit à rembourser le total du prêt avant terme, sachant que la situation financière d’un agent est en évolution continuelle, Grace Eid explique que «la pénalité de remboursement anticipé est divisée en 2 parties. D’une part une pénalité due à la BDL si le crédit est subventionné et que le client souhaite un remboursement anticipé, avant 7 ans. Cela se fait pour éviter que les clients profitent de la subvention des intérêts et achètent des maisons pour motif d’investissement, et non pas pour en faire leur résidence primaire et d’autre part, une pénalité relative à la banque, payée en cas de remboursement anticipé du crédit afin de compenser une partie des revenues projetés que le crédit aurait générés durant la période de remboursement.

Fransabank et Eco-Home Loan
Elie Semaan souligne que le prêt logement est un produit phare de la banque de détail à la Fransabank qu’elle décline en plusieurs versions qui ciblent les différentes tranches de la population. «Notre portefeuille de prêts logements connait une progression constante et soutenue depuis plusieurs années, et nous avons longtemps pallié à la stagnation du marché et la situation interne morose en proposant divers offres et promotions et en montrant davantage de flexibilité au niveau des conditions pour nous adapter aux besoins de chacun», dit-il. D’ailleurs, Fransabank a inscrit au cœur de sa stratégie globale et sa responsabilité sociale les défis environnementaux et la nécessité d’assurer le financement de l’énergie durable et renouvelable pour avoir un impact positif sur l’environnement. Fransabank a développé une panoplie de prêts, comptes et d’autres produits qui permettent aux citoyens et institutions de participer dans la rationalisation de l’énergie, une initiative qui cherche à relever des défis écologiques qui nous interpellent. De son côté, la Banque du Liban s’est engagée dans cette voie et a créé des mécanismes et plans financiers qui procurent des stimulus au secteur privé l’incitant à entreprendre des travaux écologiques et énergétiques et motiver l’investissement dans les techniques spécialisées dans la rationalisation de l’énergie et le développement des énergies renouvelables. D’où l’introduction par la Fransabank, en 2013, de son produit Eco-Home Loan un prêt habitat écologique étudié et conçu à des conditions avantageuses dans le but de rationaliser les dépenses des ménages en limitant leur facture énergétique tout en préservant l’environnement. Eco-Home Loan est un prêt pour les particuliers subventionné par la Banque du Liban, pouvant s’étaler sur 10 ans avec l’option de bénéficier d’une période de grâce de 4 ans, et un financement jusqu’à hauteur de 30 milliards de livres accordé pour couvrir les coûts destinés à l’isolation des murs et les toits des maisons, l’installation de panneaux solaires, de systèmes pour le traitement biologique des eaux, ou encore le double vitrage, le landscaping et le recyclage.  Par ailleurs, et pour subvenir aux besoins d’une clientèle spécifique, Fransabank a lancé depuis quelques mois son nouveau prêt pour cabanes en bois: Wooden Frame Houses Loan, qui s’inscrit dans le cadre des prêts subventionnés reliés à l’énergie et la préservation de la nature et bénéficiant de taux d’intérêt très réduits. Elie Semaan conclut: «A travers nos activités, nous contribuons au développement des communautés qui nous entourent en leur fournissant des produits qui s’adaptent à leurs particularités et leurs besoins propres dans l’axe de la stratégie menée par la banque.»

Blom Bank
«La Blom Bank innove en permanence pour répondre aux attentes de la clientèle dans tous les domaines, y compris celui des prêts immobiliers. Elle se distingue des autres banques par la rapidité du processus d’acceptation et assure aux clients des services exceptionnels ainsi qu’une assistance continue. Blom Bank offre des prix compétitifs pour l’assurance vie et l’assurance incendie, en collaboration avec la compagnie d’assurance Arope qui se caractérise par un haut niveau de qualité de services. Elle a développé récemment le service «Extended advisory», qui permet aux clients d’utiliser la vidéo chat via eBLOM et de communiquer avec le service clientèle par vidéo à travers l’application eBLOM». C’est ce que confie Jocelyne Chahwan, directrice générale adjointe et directrice de la banque de détail à Blom Bank. Nous offrons une panoplie de prêts de logements qui permettent à l’emprunteur d’acheter une résidence principale ou secondaire, et proposons des prêts subventionnés et non subventionnés.
Les prêts offerts par la banque sont les suivants. Le prêt subventionné par la BDL (en livres) permet le financement d’une résidence principale. Son échelonnement s’étale sur une durée variant entre 7 et 29 ans alors que le postulant bénéficie d’une période de grâce de 6 mois. Le montant du prêt ne peut pas excéder 1,2 milliards de livres avec un taux d’intérêt requis pour le moment de 3,84% (taux variable: 25% des revenus des bons de trésor pour un an +2,5%). Le prêt de l’Etablissement Public pour l’Habitat (EPH) en association avec Blom Bank (en L.L.) s’étend jusqu’à 30 ans alors que son montant ne peut pas excéder de 270 millions de livres, le taux d’intérêt est actuellement de 3,29% (taux variable: 10% des revenus des bons de trésor pour un an +2,75%); Le prêt Darati (en dollar) permet le financement d’une résidence secondaire.

Liliane Mokbel

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Éditorial
Les aléas de la géopolitique

Toujours prompts à flairer les bonnes affaires, les Libanais ont été parmi les premiers entrepreneurs à débarquer au Kurdistan irakien, en 2006, au lendemain du vote par le Parlement de cette région autonome, d’une loi sur la libéralisation des investissements. Financiers, promoteurs immobiliers, opérateurs, conseillers, les Libanais étaient présents à tous les échelons et dans tous les domaines, à l’exception de l’industrie, où leur apport était plutôt modeste face au savoir-faire des Turcs et des Chinois. Une quarantaine de sociétés libanaises et autant de joint-ventures avec des partenaires locaux se sont implantées dans cette région, longtemps qualifiée d’«eldorado» par la presse régionale et internationale. Elles étaient présentes et parfois pionnières dans les domaines de l’hôtellerie, de la banque, de l’informatique, de la construction, du tourisme, du transport aérien, de la restauration, de l’éducation, de la distribution... C’est, par exemple, le Libanais Dar al-Handassa, qui avait été choisi pour établir un plan d’aménagement urbain de la ville d’Erbil à l’horizon 2030. Quelque 5 000 Libanais ont trouvé un emploi au Kurdistan au plus fort du boom économique, transférant au Liban plusieurs dizaines de millions de dollars par an.La situation économique a commencé à se détériorer avec la proclamation du califat de Daech, en juin 2014. De nombreuses entreprises libanaises ont réduit le volume de leurs affaires, d’autres, moins nombreuses, ont plié bagages. Mais toutes nourrissaient l’espoir de voir le marché redémarrer après la fin de la crise et de participer à la fondation d’un nouveau Dubaï.Le référendum organisé le 25 septembre porte un coup sérieux à leurs rêves. Le Kurdistan est un territoire totalement enclavé et encerclé par trois Etats qui sont farouchement hostiles à toute velléité d’indépendance: l’Irak, la Turquie et l’Iran. Ces pays peuvent, s’ils le souhaitent, isoler la région autonome du monde extérieur et une éventuelle fermeture totale des frontières aura des effets désastreux non seulement sur l’économie mais aussi sur l’approvisionnement des marchés avec les produits de bases.Une fois de plus, les Libanais sont victimes des aléas de la géopolitique. Même s’ils se consolent, en vantant leur extraordinaire capacité à renaître de leurs cendres, comme le phénix, ou à repousser toujours plus loin les frontières des affaires, comme les Phéniciens, le monde devient de plus en plus dangereux, risqué et compliqué pour eux. Certes, ils imagineront des solutions de rechange, comme celle d’aller investir à Chypre (voir page 32). Mais il s’agit opportunités ponctuelles susceptibles d’apporter des réponses sur le court terme. Seul le Liban peut leur offrir un refuge durable et sûr. Le temps est venu de lancer des réformes profondes pour moderniser l’économie, alléger les poids de la bureaucratie, limiter le gaspillage des deniers publics, améliorer le climat des affaires et lutter contre la corruption endémique.


 Paul Khalifeh
   

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