Légère reprise cette année. Quels pronostics pour 2018?
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Nº 3084 du vendredi 1er décembre 2017

Légère reprise cette année. Quels pronostics pour 2018?

 
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    Après cinq ans de ralentissement, le marché immobilier a légèrement repris en 2017 mais cette embellie relative risque de ne pas durer. A quoi s’attendre pour 2018? L’incertitude autour de...
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Après cinq ans de ralentissement, le marché immobilier a légèrement repris en 2017 mais cette embellie relative risque de ne pas durer. A quoi s’attendre pour 2018? L’incertitude autour de la démission  de Saad Hariri et les nouvelles taxes du gouvernement vont-elles stopper net cette timide amélioration?

Selon les chiffres de la REAL Estate, le nombre de transactions immobilières au Liban a augmenté de 13,4% entre septembre 2016 et septembre 2017. En valeur, ces transactions ont enregistré une hausse de 14,7% sur la même période. Une légère embellie s’est fait ressentir sur le marché immobilier après des années de ralentissement, comme l’explique Walid Moussa, le président de la Real Estate. «Les choses avaient bien commencé en 2017. Politiquement, nous avions au moins un président de la République, une certaine stabilité, un gouvernement. Ce qui nous manquait, c’était une politique financière incitative de la part du gouvernement. Il fallait que l’exécutif réduise les taxes pour inciter la diaspora à investir au Liban, allège les frais d’enregistrement ou encore travaille sur des facilités de paiement».
Cela dit, comparé à 2011, la chute du marché immobilier se fait toujours bel et bien sentir. Le volume des transactions immobilières a plongé de 22,5%, passant de 82 984 en 2011 à 64 248 en 2016. Les permis de construire ont chuté sur la période 2011-2016, passant de 16 465 millions de mètres carrés à 12,2 millions de mètres carrés. Selon un rapport de la Bank Med, le marché immobilier a atteint les 8,4 milliards de dollars en 2016.
L’évolution des prix ces cinq dernières années a fortement été impactée par le stock important de biens invendus qui s’est accumulé sur le marché, par le ralentissement économique local et le mauvais climat d’investissement en général, couplé au recul de la demande de la part des pays du Golfe au Liban.

Beyrouth le plus touché
Selon le président de la REAL, c’est la capitale libanaise qui a enregistré les baisses de prix les plus significatives cette année avec des remises pouvant aller jusqu’à 20-25% sur les grandes surfaces. «Les promoteurs veulent vraiment liquider ces stocks pour pouvoir réinvestir dans des biens plus intéressants», avance-t-il.
Pour les petites surfaces, la dépréciation cette année n’a pas dépassé les 12%, toujours selon Walid Moussa.
Pour Joumana Mouawad, coordinatrice de projets à Prime Consult, «les prix affichés sont toujours les mêmes et n’augmentent pas. En revanche, il y a une plus grande marge de négociation, ce qui est souvent interprétée comme une baisse des prix».
Alors que la demande étrangère a fortement dégringolé ces dernières années, les promoteurs ont dû s’orienter vers de nouveaux projets et concevoir des biens plus exigus pour satisfaire la demande libanaise.
«Aujourd’hui, le marché actif concerne les biens dont le coût varie entre 500 000$ et 600 000$, précise Mme Mouawad. Ces biens sont plutôt de petites et moyennes superficies, répondant à la demande actuelle. Il faut noter que la demande a bien viré vers les superficies réduites, non pas par choix le plus souvent, mais par manque de moyens permettant d’acquérir des appartements plus spacieux. On remarque par ailleurs qu’en dehors de Beyrouth, les appartements sont plus vastes, 250m² au minimum et ils trouvent des acheteurs du fait que le prix est bien moins élevé que celui affiché dans la capitale».

Instabilité politique
Avec l’affaire de la démission de Saad Hariri, la stabilité politique qui est l’une des composantes de base essentielle de n’importe quel marché immobilier dans le monde, fait défaut. A partir de là, il est beaucoup trop tôt pour savoir à quoi s’attendre en 2018. Mais une chose est sûre: cela ne présage rien de bon, selon le président de la REAL Estate.
«La démission de Hariri va bouleverser le marché immobilier, et nous ne savons pas encore quelles seront les conséquences de cet événement sur l’économie, sans compter les dernières taxes sur la demande, votées par le gouvernement lors du dernier budget».
Des nouveautés qui inquiètent aussi Joumana Mouawad. «La loi sur les taxes immobilières qui touchent le promoteur et l’acheteur va inévitablement affecter le secteur négativement et prolonger ainsi la stagnation du marché», pense-t-elle. «La reprise ne peut se faire du jour au lendemain, sauf par la résolution des conflits majeurs qui nous affectent à tous les niveaux».

Soraya Hamdan

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Éditorial
Le front le moins solide

Des trois fronts sur lesquels se battait le Liban pendant la crise liée à la démission surprise de Saad Hariri, l’économie était le moins visible mais le plus surveillé par les milieux locaux et internationaux.Sur le plan de la sécurité, la réaction rapide et ferme des autorités a permis d’étouffer dans l’œuf toute tentative de déstabilisation. A part le petit attroupement organisé à Sodeco par des partisans du Parti national libéral et d’Achraf Rifi, et l’incendie d’un portrait de MBS à Tripoli, suivi par la décision du ministre de l’Intérieur de retirer des rues tous les portraits du prince héritier saoudien, aucun incident notable n’a été enregistré. Dans le domaine politico-diplomatique, la gestion de la crise par le président Michel Aoun, avec le soutien de Nabih Berry et de la direction du Courant du Futur, a désamorcé une à une les mines dont l’explosion était susceptible de plonger le pays dans le chaos.C’est l’économie qui a le plus inquiété les dirigeants du pays et les milieux de la finance internationale. Certes, la panique des marchés a été contenue mais les signaux émis ont montré combien ce front restait fragile. Dans un article publié le 17 novembre, consacré aux pays à risque après le défaut de paiement de sa dette par le Venezuela, l’agence Bloomberg souligne que le ratio de la dette comparé au PIB au Liban pourrait atteindre, cette année, 152%.Comment ont réagi les marchés financiers à la crise politique déclenchée par la démission et le séjour ambigu de Saad Hariri en Arabie saoudite? Selon des sources économiques, la Banque du Liban (BDL) a dépensé entre le 6 et le 15 novembre près de 800 millions de dollars pour soutenir la livre libanaise. A l’heure d’aller sous presse, la BDL n’avait pas encore publié le bilan bimensuel sur l’état de ses réserves en devises étrangères. Mais le chiffre de 800 millions de dollars est probablement dépassé, bien que les pressions sur la livre libanaise aient baissé après la décision de Saad Hariri de temporiser concernant son éventuelle démission. Autre signal négatif, la sortie de capitaux. Près de 1,5 milliards de dollars auraient émigré du Liban vers des cieux moins encombrés. Certes, ce montant paraît insignifiant comparé aux 169 milliards de dollars de dépôts dans les banques libanaises. Mais il constitue quand même 20% des capitaux entrants au Liban en rythme annuel (estimé à 7,5 milliards de dollars), et qui servent à financer les besoins de l’Etat.     Enfin, la crise politique s’est traduite par des pressions sur les eurobonds libanais (les bons du trésor en devises) à cause de la vente par des détenteurs étrangers de leurs titres libanais, ce qui a provoqué une baisse de leur prix et, par conséquent, une hausse du taux de rendement. Toutes ces données montrent que l’économie reste le ventre mou du pays, le talon d’Achille, qui pourrait réduire à néant la résilience politique et sécuritaire.


 Paul Khalifeh
   

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