Alors qu’en 2014 la loi sur les anciens loyers a été promulguée pour entrer en vigueur en 2017, le débat reste le même. Texte incomplet, amendements inégalitaires, les propriétaires comme les locataires affichent leur insatisfaction.
La loi sur les anciens loyers est entrée en vigueur le 28 février 2017. L’article 60 précise que la loi est applicable dès sa publication dans le Journal officiel. Cette mention pose, d’ores et déjà, un premier problème, comme le précise Nader Gaspard, avocat à la cour. Comment considérer toutes les décisions qui ont été prises entre le 28 décembre 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi précédente) et le 28 février 2017 (date d’entrée en vigueur de la nouvelle loi amendée)? Durant cette période, maints propriétaires et locataires ont commencé à appliquer les dispositions de la loi de 2014. Ce laps de temps sera-t-il considéré comme inexistant? Selon Nader Gaspard, le législateur aurait dû expliciter davantage l’article 60, en soulignant que ce sont les amendements apportés à la nouvelle loi qui doivent être applicables dès leur parution dans le JO. Par ailleurs, l’article 15 stipule que les baux résidentiels seront prorogés à partir de la date d’entrée en vigueur de cette loi.
Les amendements en question abordent les points suivants:
● La commission spéciale. La loi de 2014 stipule que la valeur de l’appartement est estimée d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire. En cas de désaccord, chacune des parties nomme deux experts, assermentés auprès des tribunaux. Si les rapports d’expertise sont divergents, la loi de 2014 prévoit la création d’une commission spéciale, dotée de prérogatives judiciaires et qui a pour fonction de trancher les litiges. Cette commission était initialement formée d’un juge, d’un représentant du ministère des Finances, et un autre du ministère des Affaires sociales, d’un représentant des locataires et d’un autre pour les propriétaires. Jugeant la formation et les pouvoirs de cette commission anticonstitutionnels, le Conseil constitutionnel a annulé les articles qui lui sont relatifs. La compétence de trancher ces litiges a donc été reconnue aux tribunaux ordinaires. Les amendements de la loi actuelle, qui concernent la création de la commission, prévoient que celle-ci sera formée uniquement d’un juge et des représentants des ministères précités, pour plus de légitimité.
● Les baux résidentiels. La loi actuelle permet une prorogation de 9 ans des baux résidentiels. Les locataires bénéficiant des allocations de la caisse d’indemnisation jouissent d’une durée de location de 12 ans, au terme desquels le bail redevient libre.
● La valeur locative de référence. Selon la nouvelle loi, le locataire paie une valeur locative de référence, qui est de l’ordre de 4% de la valeur de vente de l’appartement estimé vacant et en l’état. Après avoir défini la valeur locative, on retranche de celle-ci le montant payé par le locataire sur une année. La majoration s’applique alors progressivement aux loyers. Le locataire paie 15% de la valeur locative durant les quatre premières années, 20% durant les 5ème et 6ème années. De la 6ème à la 9ème année, le paiement est intégral.
● Les bénéficiaires des allocations. Pourront bénéficier de ces allocations les familles dont le revenu mensuel ne dépasse pas cinq fois le salaire minimum qui est de 675 000 L.L..
● La rupture du contrat de bail. Celle-ci se fait dans deux cas: la destruction du bâtiment pour reconstruction ou la «nécessité» d’utilisation du bien par le propriétaire en faveur
d’un membre de sa famille. Le propriétaire se doit alors d’indemniser le locataire en payant six fois la valeur locative (pour le premier cas) et cinq fois la valeur locative (pour le deuxième cas).
Natasha Metni