Le Certificat Hypothécaire Obegi (CHO) est une approche nouvelle pour dynamiser des économies en développement par l’utilisation de leur patrimoine immobilier.
Le Certificat Hypothécaire Obegi (CHO) permet à des propriétaires immobiliers d’accroître leurs revenus, tout en contribuant à la croissance économique, à travers la facilitation du crédit bancaire.
Le concept a été élaboré par Riad Obegi, président de la banque Bemo, dont la thèse de doctorat, soutenue à l’Université Lyon Lumière en 2008, expose les principales lignes.
Le CHO est une garantie réelle, déposée par un propriétaire immobilier, auprès d’une banque, qui garantit les créanciers de celle-ci, tout au long de la période du dépôt. Il est comptabilisé en hors-bilan avec une échéance de court terme (moins de douze mois). L’établissement rémunère le déposant en fonction des besoins de la banque, des conditions du marché et de l’échéance du dépôt. «Le CHO n’est pas un crédit hypothécaire», souligne M. Obegi, ajoutant que «le déposant ne contracte aucun emprunt, mais il offre sa garantie pour permettre à la banque d’emprunter plus aisément». Etablissant une analogie avec les déposants d’espèces auprès des banques, Riad Obegi expose un schéma simplifié du fonctionnement du CHO: une entité privée, l’agence CHO offrirait aux déposants et aux banques une évaluation des biens immobiliers et effectuerait les enregistrements hypothécaires nécessaires. Ensuite, les banques rétribueraient les propriétaires pour leurs dépôts, tout en payant une commission à l’agence. Le revenu qu’obtiendraient les propriétaires serait de l’ordre de 1 à 2%. Ainsi garanties par un pool de CHO, les banques pourraient emprunter plus facilement, prêter donc davantage, ce qui stimulerait l’économie.
Risque minime
Les banques et les clients auraient quelques avantages supplémentaires de ce système, puisque cela permettrait aux unes d’offrir des produits et services annexes, et aux autres d’obtenir une meilleure information sur leurs biens.
Selon l’étude de M. Obegi, l’actif immobilier au Liban étant supérieur à 15 fois le PIB, l’adoption du CHO serait susceptible de doubler le PIB en moins de 10 ans.
Un autre avantage du CHO est qu’il facilite, pour les petits propriétaires immobiliers, l’accès aux services bancaires. En effet, ces personnes ont souvent peu de liquidités et peu de revenus. En l’état actuel, ils n’intéressent pas les banques. Le jour où elles auront cet instrument à leur disposition, elles seront bien plus intéressantes pour les banques.
«Le risque pour le propriétaire immobilier est quasiment nul, puisque son CHO est récupérable à l’échéance, sauf au cas où la banque dépositaire a fait faillite dans l’intervalle. Une hypothèse peu plausible, compte tenu des fondamentaux du secteur bancaire et de la supervision de la Banque du Liban», souligne Riad Obegi. En réponse à une question de Magazine, M. Obegi a considéré que le timing de lancement d’un tel instrument dans la conjoncture libanaise est tout à fait approprié, qu’il bénéficie notamment à l’Etat libanais, lequel est un très grand – et très endetté – propriétaire immobilier. Le recours au CHO améliorerait significativement sa capacité d’emprunt et lui permettrait de générer, par la même occasion, des revenus additionnels, significatifs et réguliers.
Cependant, il est nécessaire de faire promulguer une loi autorisant les banques à accepter le CHO et que soient éliminées les taxes relatives aux enregistrements et mainlevées d’hypothèques, l’objectif final étant d’utiliser l’immobilier national comme un levier plus efficace au service de l’économie.
En outre, la BDL devrait exercer un contrôle très étroit sur les banques autorisées à participer au schéma, les méthodes d’évaluation des biens immobiliers et le niveau maximal du CHO que chaque banque pourrait prendre.
Liliane Mokbel