Après cinq ans de ralentissement, le marché immobilier a légèrement repris en 2017 mais cette embellie relative risque de ne pas durer. A quoi s’attendre pour 2018? L’incertitude autour de la démission de Saad Hariri et les nouvelles taxes du gouvernement vont-elles stopper net cette timide amélioration?
Selon les chiffres de la REAL Estate, le nombre de transactions immobilières au Liban a augmenté de 13,4% entre septembre 2016 et septembre 2017. En valeur, ces transactions ont enregistré une hausse de 14,7% sur la même période. Une légère embellie s’est fait ressentir sur le marché immobilier après des années de ralentissement, comme l’explique Walid Moussa, le président de la Real Estate. «Les choses avaient bien commencé en 2017. Politiquement, nous avions au moins un président de la République, une certaine stabilité, un gouvernement. Ce qui nous manquait, c’était une politique financière incitative de la part du gouvernement. Il fallait que l’exécutif réduise les taxes pour inciter la diaspora à investir au Liban, allège les frais d’enregistrement ou encore travaille sur des facilités de paiement».
Cela dit, comparé à 2011, la chute du marché immobilier se fait toujours bel et bien sentir. Le volume des transactions immobilières a plongé de 22,5%, passant de 82 984 en 2011 à 64 248 en 2016. Les permis de construire ont chuté sur la période 2011-2016, passant de 16 465 millions de mètres carrés à 12,2 millions de mètres carrés. Selon un rapport de la Bank Med, le marché immobilier a atteint les 8,4 milliards de dollars en 2016.
L’évolution des prix ces cinq dernières années a fortement été impactée par le stock important de biens invendus qui s’est accumulé sur le marché, par le ralentissement économique local et le mauvais climat d’investissement en général, couplé au recul de la demande de la part des pays du Golfe au Liban.
Beyrouth le plus touché
Selon le président de la REAL, c’est la capitale libanaise qui a enregistré les baisses de prix les plus significatives cette année avec des remises pouvant aller jusqu’à 20-25% sur les grandes surfaces. «Les promoteurs veulent vraiment liquider ces stocks pour pouvoir réinvestir dans des biens plus intéressants», avance-t-il.
Pour les petites surfaces, la dépréciation cette année n’a pas dépassé les 12%, toujours selon Walid Moussa.
Pour Joumana Mouawad, coordinatrice de projets à Prime Consult, «les prix affichés sont toujours les mêmes et n’augmentent pas. En revanche, il y a une plus grande marge de négociation, ce qui est souvent interprétée comme une baisse des prix».
Alors que la demande étrangère a fortement dégringolé ces dernières années, les promoteurs ont dû s’orienter vers de nouveaux projets et concevoir des biens plus exigus pour satisfaire la demande libanaise.
«Aujourd’hui, le marché actif concerne les biens dont le coût varie entre 500 000$ et 600 000$, précise Mme Mouawad. Ces biens sont plutôt de petites et moyennes superficies, répondant à la demande actuelle. Il faut noter que la demande a bien viré vers les superficies réduites, non pas par choix le plus souvent, mais par manque de moyens permettant d’acquérir des appartements plus spacieux. On remarque par ailleurs qu’en dehors de Beyrouth, les appartements sont plus vastes, 250m² au minimum et ils trouvent des acheteurs du fait que le prix est bien moins élevé que celui affiché dans la capitale».
Instabilité politique
Avec l’affaire de la démission de Saad Hariri, la stabilité politique qui est l’une des composantes de base essentielle de n’importe quel marché immobilier dans le monde, fait défaut. A partir de là, il est beaucoup trop tôt pour savoir à quoi s’attendre en 2018. Mais une chose est sûre: cela ne présage rien de bon, selon le président de la REAL Estate.
«La démission de Hariri va bouleverser le marché immobilier, et nous ne savons pas encore quelles seront les conséquences de cet événement sur l’économie, sans compter les dernières taxes sur la demande, votées par le gouvernement lors du dernier budget».
Des nouveautés qui inquiètent aussi Joumana Mouawad. «La loi sur les taxes immobilières qui touchent le promoteur et l’acheteur va inévitablement affecter le secteur négativement et prolonger ainsi la stagnation du marché», pense-t-elle. «La reprise ne peut se faire du jour au lendemain, sauf par la résolution des conflits majeurs qui nous affectent à tous les niveaux».
Soraya Hamdan