Où en est-on avec l’affaire des prêts logement subventionnés? Inquiétude, questionnements, confusion et polémiques dominent l’opinion publique. Le point sur cette question sensible qui touche la tranche sociale à faible et moyen revenu.
Les prêts bancaires ordinaires pour l’habitat (non subventionnés) en dollar sont disponibles auprès de tous les établissements de crédits libanais à des taux d’intérêts supérieurs à ceux qui étaient appliqués avant la «démission», le 4 novembre 2017, du Premier ministre Saad Hariri. A cette date, toute la structure des taux d’intérêts a été majorée d’au moins deux points pour freiner la sortie de capitaux du pays et maintenir sur le marché une liquidité en livres. Par ailleurs, la Banque de l’Habitat et l’Etablissement public de l’Habitat (EPH) continuent de fonctionner normalement mais sur la base de nouvelles conditions. La problématique concerne uniquement les prêts logement bancaires à taux subventionnés ou bonifiés. Dans ce contexte, il serait bon d’établir les différents mécanismes des prêts subventionnés. Il y a ceux dont les fonds proviennent des réserves obligatoires de chaque banque commerciale, déposés auprès de la BDL (suspendus depuis 2013 par la BDL en raison de l’épuisement des fonds); ceux dont les fonds sont prêtés par la BDL aux banques à un taux de 1%, et les autres qui sont le résultat de protocoles d’accord entre l’EPH d’une part et les différents corps des forces armées et des magistrats, d’autre part.
Pas une politique de l’habitat
Les circulaires de la BDL no 485 et 486 émises en février-mars ont pris de court tous les agents du secteur de l’immobilier: développeurs, acheteurs potentiels et banquiers. En fait, en attendant que le pouvoir exécutif prenne des initiatives pour la relance de l’économie, la BDL a décidé de réorganiser l’octroi des prêts-logement subventionnés. Cette réorganisation tourne autour d’un renforcement du contrôle du mécanisme d’octroi des ces avances et d’une redistribution des responsabilités. La Banque centrale n’entend aucunement procéder à une nouvelle injection de liquidités sur le marché, bien qu’elle soit persuadée que son rôle est d’en injecter pour dynamiser l’économie et assurer une plus large inclusion financière. L’atteinte de ces objectifs devrait épargner au pays toute inflation. Le volume du marché des prêts logement s’est élevé en un an à 3 000 milliards de livres, un montant que la BDL n’entend pas couvrir parce que cela créerait une forte demande sur le dollar dans une conjoncture difficile, alors que la priorité de la Banque centrale est aujourd’hui d’ordre monétaire.
Tout a commencé lorsque la BDL s’est rendu compte qu’en l’espace d’un mois et demi, l’enveloppe de 750 milliards de livres qu’elle avait dédiée, selon des quotas, aux banques commerciales, pour soutenir les intérêts des prêts logement, a été épuisée. Un drôle de phénomène dans un pays qui connaît un ralentissement sans précédent de l’immobilier et qui a laissé la Banque centrale devant de nombreux questionnements.
Dans la pratique, à partir de la promulgation des circulaires, les critères d’éligibilité des bénéficiaires de cette catégorie de crédits ont été plus stricts, les délais de remboursement ont été revus à la baisse et les montants des prêts et du taux d’intérêt à subventionner ont été redéfinis. Le plus important étant que les banques ont été enjointes de compter sur elles-mêmes et d’accorder des prêts de liquidités qu’elles détiennent dans leurs caisses. Le demandeur d’un crédit subventionné ne doit pas posséder de logement sur l’ensemble du territoire libanais et ne doit jamais avoir profité d’une subvention pour l’acquisition d’une résidence, quelle que soit l’institution à laquelle il a eu recours. Quant au délai de remboursement, il a été fixé à 20 ans au lieu de 30 ans. Ce qui met embarrasse nombre de candidats, vu qu’une telle règlementation affaiblit leur pouvoir d’achat, le montant du premier versement, qui est un apport personnel, s’alourdit et affaiblit également le montant du prêt auquel ils ont prétendu.
Les taux en hausse
Les taux d’intérêts devraient augmenter de 0,5% pour les prêts logement connus sous le nom «de prêts de la Banque du Liban». Dans tous les cas de figures, les prêts logement approuvés par les banques commerciales devront être dorénavant validés par la Banque centrale. Toute institution financière qui enfreindrait les nouvelles conditions de la BDL sera passible d’une amende de l’ordre de 15% du montant du prêt. Par ailleurs, à la suite de l’intervention du président de la République, le gouverneur de la BDL, Riad Salamé, a émis la circulaire 487 en date du 15 mars 2018, acceptant de financer les intérêts sur les prêts immobiliers déjà approuvés dans le cadre de son dernier plan de relance mais pour lesquels les dotations étaient épuisées. Les montants de ces crédits approuvés avant la date de publication de la circulaire seront déduits des enveloppes accordées aux établissements concernés dans le prochain plan de relance, en 2019. Le gouverneur a précisé, en outre, que ces derniers ont jusqu’à fin avril pour bénéficier de cette extension ponctuelle.
Dans l’objectif de doper la croissance économique en ouvrant les vannes des crédits, la BDL s’est assignée un rôle qui n’était pas le sien. Elle est intervenue en accordant des facilités d’octroi par les institutions financières et les banques de prêts à taux d’intérêts subventionnés. Ces avances ont concerné le domaine de l’habitat – un domaine où l’Etat a brillé par l’absence d’une politique nationale du logement – ainsi que tous les secteurs productifs. Sa politique de subventions des crédits bancaires au logement, mise en œuvre entre 2009 et 2017, a permis l’octroi de 131 000 avances pour le montant de 13 milliards $ sur la période couverte. Un nombre de crédits et un montant non négligeables compte tenu de la taille de la population. «C’était une période exceptionnelle, de solde et de rabais. Aujourd’hui, il faut rétablir une situation normale, celle d’avant 2009, laissant aux forces du marché de l’immobilier le loisir de fixer les prix des biens et la structure des taux d’intérêts», a commenté un banquier.
Le resserrement des conditions d’octroi est imputé par certains experts financiers à une mauvaise gestion des banques alors que des banquiers prétendent que les organismes internationaux, qui n’apprécient pas le concept de la subvention, auraient chuchoté à l’oreille du gouverneur de la BDL la nécessité d’arrêter sa politique de soutien aux crédits.
Banque de l’Habitat et EPH
Selon un économiste, il est erroné de dire que les avances accordées par l’EPH ne permettent pas au demandeur d’acquérir un appartement. Le plafond du prêt est de 180 000 $ alors que le prix moyen subventionné des appartements a été de 262 000 $ en 2017. Sachant que le nombre de prêts logements subventionnés consentis en 2017 est d’un peu plus de 6 000 dont plus de 60% l’ont été via l’EPH. Quant à la Banque de l’Habitat, elle dispose d’un quota de 50 milliards de livres en 2018 (alors que celui-ci était de 552 milliards de livres en 2017) et des réserves de liquidités accumulées au cours de 17 ans qu’elle est en mesure d’utiliser. Elle a réussi en 2017 à liquider un stock immobilier d’une valeur de 750 millions $ grâce à ses avances. Son président, Joseph Sassine, est en négociation avec le Fonds arabe pour le développement économique et social afin d’obtenir une ligne de crédit. En cas de conclusion de la transaction, la Banque de l’habitat aura bénéficié de trois lignes de crédit jusqu’à ce jour.
Solutions de long terme
Dans le contexte actuel, banquiers comme citoyens sont insatisfaits. L’emprunt est le corps de métier de la banque alors que le Libanais a droit à un logement décent. Jusque là, l’Etat a renoncé à son devoir, laissant l’habitat à la régulation des forces du marché. Un projet de loi sur le leasing a été avancé en 2012 par l’ancien ministre des Affaires sociales, Waël Bou Faour, qui moisit toujours dans les tiroirs du Parlement. Ce texte aurait été une option valable au niveau de l’acquisition d’un appartement, épargnant aux candidats à la propriété immobilière le poids du premier versement. Dans le même temps, des négociations seraient en cours entre le ministre des Finances, Ali Khalil et l’Association des banques. Elles viseraient à persuader le grand argentier de débloquer un montant d’environ 750 milliards de livres qui seraient consacrées aux subventions des prêts logement destinés aux citoyens à faible et moyen revenu. Il est peu probable que ces négociations aboutissent en cette période préélectorale.
L’élaboration d’une vision économique globale est nécessaire afin que le secteur privé ne soit plus considéré uniquement comme une source de revenu pour le Trésor à travers les taxes et impôts qui lui sont imposés. Toujours est-il qu’il est possible que les banques commerciales, chacune de son côté, œuvrent à signer des lignes de crédits bilatérales ou multilatérales avec des organismes ou institutions financières internationales. Un recours ultime pour une assistance instantanée et provisoire.
Liliane Mokbel