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Nº 3103 du vendredi 5 juillet 2019

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Taxes et impôts sur les propriétés bâties. Tout ce qu’il faut savoir

Le citoyen souhaite s’acquitter de ses dus envers l’Etat mais il a des difficultés à le faire en l’absence d’un gouvernement électronique. De quels moyens dispose-t-il?
 

Le citoyen n’est pas responsable de la faiblesse de la bonne gouvernance au sein des administrations, étant contraint de recourir à un intermédiaire, qui lui coûte cher pour connaître le montant des taxes à payer. Le Libanais, chef de famille ou chef d’entreprise, a le droit de prévoir et estimer dans son business plan l’impact qu’auraient les taxes et impôts à verser une seule fois au moment de la conclusion de la transaction ainsi que les taxes à payer en rythme annuel. Seuls le ministère des Finances propose «daribati», une interface électronique qui commence à être connue du public, consacrée à la Tva, et le site de l’Association libanaise des droits et intérêts des contribuables (aldic.net/aldic Lebanon) où sont publiées les informations fiscales avec une mise à jour permanente. Ajoutons à cela, le travail accompli par l’Institut des Finances Bassel Fleihan qui a compilé et simplifié divers impôts cédulaires et autres procédures fiscales par le biais de petits livrets gratuits.    
Concernant les biens-fonds bâtis, c’est le flou le plus total. Les administrations relevant du secteur foncier ne sont pas encore totalement informatisées et reliées à celles des municipalités et du ministère des Finances. Vous pouvez détenir un titre de propriété en votre nom et vous rendre compte plus tard qu’un nom différent du vôtre est inscrit sur le registre du ministère des Finances qui concerne le numéro du bien-fonds bâti qui vous appartient. Pour faire la lumière sur des centaines de cas qui sont entachés d’erreurs du même genre, l’avocat fiscaliste Karim Daher répond à nos questions:

 

Quels sont les taxes, impôts et frais d’enregistrement d’un appartement résidentiel en tenant compte de ceux qui sont payés une seul fois et de ceux qui sont dus annuellement?
Lors de l’achat d’un appartement résidentiel, il faudrait noter que des frais d’enregistrement qui incluent aussi bien des droits proportionnels que le droit de timbre fiscal sont exigibles. Ces droits d’enregistrement s’élèvent aujourd’hui approximativement à 6% de la valeur déclarée du bien acheté qui comprend un droit de mutation de 5% et ses compléments de droits (entre 0,85% et 1% à peu près) incluant le droit de timbre fiscal, droits de notaire et autres. Ce droit a été abaissé une première fois, par le biais de l’article 30 de la loi de finances no 79 pour 2018, pour les propriétés bâties résidentielles à acquérir par des Libanais, avec un droit spécial minoré de 3% (+ les compléments) sur la valeur du bien ou pour la portion de celle-ci ne dépassant pas les 375 millions de livres libanaises (250 000$).
Le projet de loi de finances pour l’année 2019  (non-encore adopté) va encore plus loin et prévoit, pour tout enregistrement pour des Libanais d’une unité résidentielle avant la date butoir du 31/12/2019, la fixation d’un taux de 2% (+ les compléments) sur la valeur du bien ou pour la portion de celle-ci ne dépassant pas les 375 millions de livres libanaises (250 000$) et de 3% pour toute portion de valeur qui dépasse ce plafond en ce qui concerne ces unités résidentielles ou pour la cession/acquisition de tout autre bien-fonds.
Concernant les taxes et les impôts qui sont dus annuellement, il convient de noter ce qui suit:
● L’impôt sur les propriétés bâties objet de la loi du 17/09/1963 est calculé non pas sur la valeur vénale du bien mais sur son revenu réel ou présumé qui sert d’assiette à l’impôt et qui nécessite la prise en compte de certains éléments afin de calculer tout d’abord le revenu brut et par la suite les charges déductibles et autres abattements. Chaque bien loti, pris isolément, fait l’objet d’une déclaration indépendante, et donc d’une évaluation séparée pour déterminer l’assiette et le montant imposable. En règle générale, l’assiette ou la base du calcul de l’impôt est le loyer convenu (ou réévalué) entre le bailleur et locataire. Toutefois, en cas d’occupation des lieux par le propriétaire lui-même, l’estimation est faite directement par l’administration fiscale.
Pour les taux, l’article 52 de la loi de 1962 tel qu’amendé par l’article 28 de la loi de finances no.79/2018 prévoit un  abattement de vingt millions de L.L. opéré sur les recettes nettes imposables pour tout logement occupé par le propriétaire lui-même à hauteur de deux logements occupés et ce, quel que soit le nombre de logements qu’il occupe.  Ainsi, l’impôt foncier prévu par la loi du 17/09/1962 frappe le revenu effectif ou estimé des propriétés bâties en adoptant une imposition progressive unique par tranches- applicable sur le revenu net annuel de chaque propriété bâtie prise séparément. Le revenu est soumis depuis 2018 aux taux d’imposition suivants:
♦ 4% sur la tranche des revenus ne dépassant pas 40 000 000 L.L.
6% sur la tranche des revenus supérieurs à 40 000 000 L.L. et ne dépassant pas 80 000 000 L.L.
8% sur la tranche des revenus supérieurs à 80000000 L.L. et ne dépassant pas 120 000 000 L.L.
11% sur la tranche des revenus supérieurs à 12000000 L.L. et ne dépassant pas 200 000 000 L.L.
14% sur la tranche des revenus supérieurs à 200 000 000 L.L.

● En outre, conformément à l’article 1er de la loi no 60/88 portant sur les taxes municipales, toute personne qui occupe un bien-fonds bâti, qu’elle en soit locataire ou propriétaire, est tenue d’acquitter une taxe annuelle sur la valeur locative. A défaut d’un contrat de bail portant sur le bien concerné, la municipalité procède elle-même à l’estimation de la valeur locative. La taxe municipale est calculée à raison de 5% du loyer (ou valeur locative) pour les locaux à usage résidentiel. De même, s’ajoute à la taxe sur la valeur locative, une taxe annuelle dite «d’entretien des égouts» (رسم صيانة مجارير وأرصفة) au taux de 1,5% de la valeur locative conformément à l’article 79 de la dernière loi susmentionnée. Les deux taxes précitées seront supportées par les occupants d’immeubles quelle que soit leur qualité (locataire, propriétaire, usufruitier etc.) sauf aménagement contractuel spécial à cet égard.
●  Il est à préciser qu’à l’instar de ce qui est prévu pour l’impôt sur les propriétés bâties (article 15 de la loi de 1962), les taxes municipales ne sont pas exigibles en cas de vacance (dument notifiée) des lieux. Ceci est d’ailleurs confirmé par un avis consultatif de la Cour des comptes (no. 22/2011 du 31/1/2011).  

Que faire dans les cas où le nom du détenteur du titre de propriété n’est pas celui qui existe au ministère des Finances?
Dans ce cas-là, nous pouvons exposer deux situations:
Concernant la première situation, il s’agit de considérer que l’enregistrement du contrat entre le vendeur et l’acheteur au registre foncier a été différé et ce, par la volonté des parties. Face à une telle situation, le projet de budget de 2019 dispose que l’enregistrement des contrats de cession portant sur les droits réels doit se faire devant notaire endéans deux ans, sous réserve de la perte des droits personnels avec, de surcroît, l’application d’une amende relative à hauteur de 10% de la valeur des frais et ce, conformément aux articles 28 et 55 dudit projet (s’ils sont adoptés tel quels). La deuxième situation consiste à considérer que la vente a été définitivement réalisée mais que le transfert de propriété n’a pas eu lieu par négligence des parties.
En toute hypothèse, l’impôt sur les propriétés bâties étant un impôt réel comme nous l’avons déjà mentionné, qui s’impose soit au propriétaire soit à l’exploitant soit aux personnes qui profitent des revenus comme les usufruitiers par exemple, l’Administration fiscale pourra arguer de son droit de gage général pour mettre des annotations (إشارة) au registre foncier, bloquer la vente et/ou saisir le bien et le vendre aux enchères selon le cas (articles 63 et suivants du Code de procédure fiscale) en se retournant aussi contre l’une ou l’autre des deux parties en considérant qu’il y a une solidarité active entre les deux pour le paiement des impôts. Et en cas de paiement par l’une des Parties, celle-ci pourra se retourner contre l’autre.

Par Liliane Mokbel

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