Depuis quelques années, les projets immobiliers de bureaux se multiplient un peu partout. Face à la saturation du marché résidentiel, les promoteurs se sont lancés sur ce nouveau créneau mais la demande est-elle au rendez-vous?
Il y aurait à Beyrouth au moins 200 000 mètres carrés de bureaux en construction et 150 000 mètres carrés en proche banlieue (Sin el-Fil, Mirna Chalouhi, Zalka, Dbayeh), selon les chiffres de la société Ramco.
Après le boom immobilier qu’a connu le pays jusqu’en 2010, les promoteurs ont commencé à se lancer sur un secteur qui, pendant longtemps, a fait figure de « laissé pour compte» de l’immobilier libanais. Comment expliquer cette nouvelle course aux projets dits «de bureaux»?
Pour Guillaume Boudisseau, expert dans ce domaine à Ramco, «après cette grande vague immobilière autour du résidentiel, le marché a commencé à s’essouffler, les prix à grimper, donc les promoteurs immobiliers ont commencé à chercher d’autres opportunités. Ils ont identifié dans le secteur de l’immobilier d’affaires une sorte de plan B. Les investisseurs ont pensé que c’était le nouveau filon, ajoute l’expert. Les premiers projets de bureaux se sont d’ailleurs bien écoulés car ils répondaient à un vrai manque sur le marché.»
Les quartiers qui montent
Mais il ne suffit pas de construire pour séduire. Encore faut-il le faire là où le manque existe et où la demande. Les quartiers qui montent sont Ramlet el-Bayda et Jnah, qui sont des zones actuellement en plein développement. «Les nouveaux projets qui s’y construisent comme The Adress, Unesco Offices ou encore BBC, répondent ainsi à une vraie demande», selon Guillaume Boudisseau.
Les quartiers saturés sont ceux d’Achrafié, la Corniche du fleuve, où beaucoup de projets sont pourtant lancés, celui de Hamra, où les ventes se font difficiles car la demande commence à s’épuiser.
|Achrafié, la corniche du fleuve et hamra sont déjà saturés. Ramlet el-Bayda et Jnah sont des quartiers montants.
«Je suis impressionné par le nombre de nouveaux projets immobiliers d’affaires, alors que nous sommes en plein ralentissement économique, confie l’expert. Les promoteurs se sont engouffrés dans ce filon, en misant sur une reprise avec beaucoup d’optimisme, car la demande ne semble pas au rendez-vous, en tout cas pour les nouveaux projets».
C’est ce que confirme Elias Bou Nehmé, promoteur qui a lancé en 2012 la construction de Medawar 1 200, un projet de bureaux près du port de Beyrouth. «A ce moment là, il n’y avait pratiquement pas de projets d’affaires dans ce secteur de la capitale», explique-t-il. Le projet achevé il y a un an compte 6500 m2 de bureaux répartis sur 13 biens. Seuls deux ont été vendus jusqu’à présent. «Beaucoup d’immeubles d’affaires ont poussé depuis 2012, explique-t-il. La demande a vraiment du mal à suivre et beaucoup de promoteurs sont obligés de casser les prix».
Elias Bou Nehmé vend ses bureaux à 2 600 $/m2. «La plupart des intéressés sont des agences maritimes, confie-t-il. Personnellement, je ne veux pas casser mes prix car je pense être en phase avec le marché et je mise sur une amélioration de la situation. Les choses bougent, on le ressent déjà depuis plusieurs mois, avec l’élection du président, la formation du gouvernement, le pétrole… la confiance des investisseurs revient peu à peu.»
Pour Walid Moussa, président du Syndicat des agents et consultants immobiliers au Liban, «ce n’est pas que la demande n’est pas au rendez-vous mais plutôt que les biens proposés ne sont pas toujours bien étudiés. Il faut faire attention à bien établir les prix de vente et offrir des biens en adéquation avec la demande», prévient-il.
Quels acheteurs?
Pour le professionnel, le prix au mètre carré pour un bien de bureau ne doit pas être supérieur à celui du résidentiel (maximum 2 500$/m2), surtout qu’il faut ajouter au moins 10 à 15% de coûts additionnels pour l’aménagement minimum nécessaire à l’intérieur du bien. Il faut donc disperser l’offre et investir intelligemment, même si cela signifie s’éloigner de Beyrouth pour acquérir des terrains plus abordables. Il faut aussi que les acheteurs puissent ensuite louer leurs nouveaux biens tout en réalisant un minimum de retour sur investissement.» La grande majorité des ventes se font autour de 3 000 à 5 000$/m2, selon le quartier. Au centre-ville, la fourchette se situe entre 5 500 et 7 500$/m2, à l’ouest de la capitale entre 5 000 et 5 500$/m2. «Pour le tarif des locations de bureaux, il est en baisse partout car la demande n’est pas au rendez-vous. On peut estimer les baisses de loyers à près de 10%», conclut Guillaume Boudisseau.
Soraya Hamdan