Le marasme économique qui touche le Liban et l’instabilité régionale affectent bien évidemment le secteur immobilier et par effet domino, les banques. Pour autant, le plan de relance des crédits adopté par la Banque centrale a permis de stimuler le marché.
Les chiffres sont sans appel. Pour les huit premiers mois de l’année 2013, les ventes immobilières ont enregistré une baisse de 4,6% par rapport à une année 2012 déjà pas fameuse, selon les chiffres du registre foncier. En cause, la situation interne libanaise, mais aussi l’instabilité régionale qui ne porte pas le marché et n’incite pas les Libanais, résidants ou expatriés, à investir dans leur pays. Les prix de l’immobilier – qui, s’ils ne sont pas en baisse, stagnent − freinent aussi de nombreux acheteurs, surtout dans les surfaces moyennes.
Pour autant, malgré ces chiffres peu encourageants, les banques parviennent à tirer leur épingle du jeu.
Car elles ont pu compter sur l’aide inespérée mais tombée à point nommé de la Banque du Liban. La Banque centrale a en effet adopté, le 17 janvier dernier, un plan de relance des crédits de 2 200 milliards de livres libanaises − soit 1,46 milliard de dollars − pour soutenir la croissance. Sur ce montant, pas moins de 1,232 milliard de livres seront allouées aux crédits logement. Une décision portée par la nécessité de soutenir la demande interne, à défaut de la demande externe frappée par l’instabilité. Les banques se sont ainsi vu allouer une enveloppe à un taux de 1%, avec pour obligation de ne prêter qu’à un taux maximum de 6%. Essentiellement destinée à encourager l’achat immobilier, cette circulaire de la Banque centrale a visiblement porté ses fruits. La plupart des grandes banques libanaises ont ainsi vu une augmentation non négligeable de leurs segments de prêts logement, allant parfois jusqu’à une hausse de +60% par rapport à l’année 2012. D’autant que les banques n’ont pas limité leurs offres aux résidants libanais, mais les ont ouvertes aussi à la diaspora, toujours intéressée par l’achat d’un pied-à-terre dans la mère-patrie.
Résidence principale
Si leurs produits n’ont que peu changé, les banques se montrent, malgré la situation, moins hésitantes à accorder des prêts, si tant est que le dossier du candidat soit valable.
Actuellement, les Libanais qui désirent acquérir un bien immobilier, sont majoritairement à la recherche d’une résidence principale où installer leur famille. Beyrouth étant devenu inabordable pour la plupart des revenus moyens ou modestes, c’est donc vers la banlieue proche ou pas, qu’ils se tournent, les projets immobiliers étant légion et plus accessibles que dans la capitale. Cela, bien que de nombreux promoteurs proposent désormais sur le marché beyrouthin de petites surfaces à des prix modérés, à l’instar des autres capitales.
Autre conséquence d’une situation locale et régionale instable, le fait que la demande soit désormais portée sur celle essentiellement locale. De fait, le montant des prêts requis n’est pas le même. Les salaires locaux n’étant pas au même niveau que ceux des expatriés, les prêts bancaires concernent davantage des sommes raisonnables, entre 150 000 et 300 000 dollars.
Pour répondre à cette demande, les banques disposent d’une panoplie de prêts. Pour cette clientèle au profil classe moyenne, les prêts proposés le sont en collaboration avec l’Etablissement public de l’habitat ou le Public housing institute, sous couvert de la Banque du Liban. L’intérêt pour l’emprunteur est de se voir proposer des prêts à taux d’intérêt plus bas. L’Etablissement public de l’habitat s’adresse essentiellement à des particuliers disposant de revenus faibles, mais qui souhaitent acquérir un bien immobilier, histoire de s’assurer un logement, quelle que soit la situation dans le pays.
Malgré le plan de relance de la Banque centrale et des indicateurs plutôt encourageants enregistrés par les banques pour cette année 2013, il n’en reste pas moins que le marché immobilier libanais traverse une crise. De nombreuses unités achevées ne sont toujours pas vendues et leurs prix ne semblent pas baisser. Les promoteurs ne seraient pas prêts à infléchir les prix au mètre carré et préfèrent attendre.
Si, pour l’heure, l’immobilier n’est pas encore réellement en crise, il essuie en revanche un véritable essoufflement, causé par des prix trop élevés. Jusqu’où cela ira-t-il? D’autant que selon un rapport effectué par la Banque mondiale, seulement 6% des Libanais auraient accès à un prêt logement. Les constructeurs n’auraient alors d’autres choix que de s’adapter à la demande locale, avec des appartements moins chers et plus petits. Reste à savoir qui viendra acheter les appartements déjà construits et toujours vides, les Arabes du Golfe ayant déserté le pays.
Jenny Saleh
Assurer son bien immobilier
Les banques comme les compagnies d’assurances font un constat amer au sujet de l’assurance immobilière. Une fois leur prêt remboursé, les Libanais ne se donnent pas la peine de faire assurer leur bien immobilier, n’en voyant pas la nécessité. Une erreur qui peut être fatale, car un sinistre (incendie, inondation, vol ou autre) peut intervenir à tout moment et faire perdre le bien mais aussi ce qu’il contient, à son propriétaire. Si au Liban, l’assurance incendie demeure la principale police souscrite − et réclamée par les banques le temps du prêt −, on peut demander à
l’élargir à d’autres problèmes en se dotant d’une assurance multirisque habitation.
Avant de souscrire la police, il faut veiller à se faire bien expliquer toutes les clauses
d’exclusion, car si le sinistre est dû à la
négligence de l’assuré, la compagnie ne
prendra par exemple pas en charge les travaux. Attention également à la valeur des franchises exigées par la compagnie qui peut varier selon les biens présents dans le logement.
Une fois l’assurance souscrite, et en cas de sinistre, il faut accompagner chaque
déclaration d’un maximum de preuves
possibles. Cela permettra à l’assureur de mieux évaluer la valeur des biens sinistrés. C’est le cas par exemple pour les meubles qui peuvent être de grande valeur, les tableaux, etc.
De même, lors de l’achat de mobilier ou autre, il peut être utile de conserver les factures et des justificatifs de ses achats.
Blom Bank
Leader sur le marché
«Nous avons connu une croissance assez
marquée dans le nombre des prêts logement durant les dernières années. C’est en grande partie dû à la Banque du Liban (BDL) qui a
introduit des mécanismes de subvention des prêts, les rendant ainsi plus accessibles», explique Jocelyne Chahwan, directrice
générale adjointe à la Blom Bank et directrice de la banque de détail.
La Blom est le leader sur le marché des prêts immobiliers. «Ceci est dû à une infrastructure bien développée capable d’absorber la grande demande du marché mais aussi, à une
technologie avancée», souligne-t-elle. La Blom offre à ses clients quatre types de prêts
immobiliers.
Le prêt Darati (en dollars américains) permet le financement jusqu’à 90% du prix de
l’appartement. La période du prêt s’étend jusqu’à trente ans, assorti d’un taux d’intérêt de 6,41% (taux variable). Le prêt Darati,
subventionné par la BDL (en L.L.), est destiné à l’achat d’une résidence principale. Il permet un financement d’un maximum de 90% du prix de l’appartement sur une période maximale de vingt-neuf ans et demi. Le taux d’intérêt
appliqué pour la période de grâce (les six
premiers mois) et pour les années à suivre est le même, actuellement de 5,44%.
Le prêt de l’Etablissement public pour l’habitat (EPH) en association avec la Blom (En livres libanaises) permet un financement jusqu’à 100% du prix de l’appartement (pour tous les employés du secteur public, ainsi que les
personnes ayant un salaire domicilié à la Blom) et 90% du prix de l’appartement pour le reste de la population. La période du prêt s’étend jusqu’à trente ans. Le montant du prêt ne peut pas
excéder la somme de 270 000 000 L.L. Quant au taux d’intérêt appliqué, il est de 5,07%.
Le prêt Darati en cours de construction
permet de financer des appartements qui n’ont pas encore de titre de propriété. Il permet le financement d’un maximum de 80% du prix de l’appartement. Pour le prêt en livres, la période s’étend jusqu’à vingt-neuf ans et demi à un taux d’intérêt actuel de 5,44%. En dollars, la période s’étend jusqu’à trente ans avec un taux d’intérêt de 6,41% (actuel).