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Nº 3003 du vendredi 29 mai 2015

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Malgré le ralentissement. Des produits attractifs pour de nouvelles tendances

Sans surprise, le marché libanais de l’immobilier poursuit sa stagnation, entamée depuis 2011 et le début des bouleversements régionaux. Les banques constatent elles aussi une accalmie, ainsi que de nouveaux comportements des acheteurs.

Le ralentissement est là, et bien là. Depuis 2011, le marché de l’immobilier stagne, voyant ses ventes se réduire. Et 2015 ne devrait pas faire exception, selon plusieurs observateurs du marché local. D’après des chiffres de la BlomInvest, le total des transactions immobilières a accusé une chute de 28,39% en janvier 2015 par rapport au même mois en 2014. Des permis de construire pour une surface de 2,74 millions de mètres carrés ont été délivrés au premier trimestre de 2015, en baisse de 19,96% sur un an. Ce qui en fait le niveau le plus bas depuis six ans.
En parallèle, et pour la première fois, les prix des appartements en construction à Beyrouth ont baissé de 0,7% en 2014, selon des données rassemblées par le cabinet de conseil en immobilier Ramco, dans la première édition de son Quarterly Report. Cet indice, qui mesure l’évolution du prix du neuf dans le secteur de l’immobilier, a pris en compte 249 immeubles résidentiels en construction répartis dans 67 quartiers de la capitale. Selon Ramco, il s’avère que 49% des projets en construction n’ont pas modifié leurs prix lors de l’année écoulée, tandis que 24% ont haussé leurs tarifs et 27% les ont, en revanche, baissés. Une aubaine pour certains acheteurs dans ce dernier cas, car ils ont pu voir les prix pour un premier étage chuter de 1 à 10% en moyenne.
Ce ralentissement, le marché de l’immobilier le connaît depuis quatre ans. Les acheteurs se font prudents, tandis que les grues et les chantiers continuent de pulluler dans la capitale, mais aussi dans sa proche banlieue.
 

Petites surfaces
Premier frein à l’appétit des acheteurs, les prix qui restent très élevés dans Beyrouth. L’abondance des produits plombe également le secteur. Devant une pléthore de choix, l’acheteur prend son temps et devient plus exigeant dans ses demandes et, a fortiori, dans ses choix. Si les promoteurs des grands projets de luxe de Beyrouth maintiennent leurs prix, quitte à patienter jusqu’au retour de l’embellie de la situation, d’autres finissent par accepter de négocier leurs prix à la baisse, une fois que les pourparlers avancent.
Par ailleurs, outre les grands projets immobiliers avec des tours de plus en plus hautes et de plus en plus luxueux, la tendance du marché immobilier va, d’année en année, davantage vers la construction de petits appartements. Désormais, ce sont les surfaces affichant 80 à 150 m2 qui ont le vent en poupe, à Beyrouth, ou dans sa proche banlieue. Autrefois abonnée aux grandes surfaces, Beyrouth se plie peu à peu aux standards internationaux des capitales, qui proposent des studios ou des petits appartements. Pour s’adapter à l’évolution de la demande et au ralentissement du marché résidentiel, les professionnels n’ont d’autres options que de réduire les surfaces des appartements neufs, afin qu’ils soient plus à la portée du budget de leurs clients. Du côté des acheteurs, les appartements de ce type s’avèrent moins onéreux, avec un ticket de 350 000 dollars en moyenne dans les quartiers les moins chers, tout en constituant un bon investissement en termes de patrimoine. Nombre de propriétaires de petites surfaces acquièrent en effet ce type de biens pour leurs enfants. Les quartiers jouxtant l’hôpital St-Georges à Achrafié, ou encore Sioufi, Saïfi ou Mar Mikhaël, regorgent de projets de ce type, proposant des appartements de 80 à 180 m2 maximum.
Pour autant, les Libanais restent encore accrochés aux grandes surfaces et n’hésitent plus, malgré les problèmes latents d’infrastructures routières, à sortir de Beyrouth afin de bénéficier d’appartements plus grands et moins chers. La proche banlieue de la capitale, qu’il s’agisse des secteurs de Hazmié – Mar Takla – New Mar Takla, ou encore le proche Metn, voit fleurir les constructions neuves de bon cachet. La région de Sin el-Fil, Dbayé, Naccache jusqu’à Jounié, comme Bsalim, ou encore celles de Baabdat ou Aramoun accueillent de nombreux projets également, à des prix plus accessibles pour certains ménages, qui ne peuvent s’offrir un bien dans la capitale. Une tendance qui n’est pas près de s’arrêter, puisque le Mont-Liban a attiré près de la moitié des permis octroyés (40,12%) au cours du premier trimestre de 2015.

 

Soutien de l’Etat
Face à cela, les banques continuent leurs efforts pour proposer des prêts attractifs aux éventuels acheteurs, afin de soutenir le marché.
Dans la même optique, l’Etablissement public de l’habitat (EPH) a reçu, en début d’année, une injection de liquidités de la part du gouvernement, à hauteur de 40 milliards de livres libanaises, sur une initiative du ministre des Affaires sociales Rachid Derbas, afin de réactiver les prêts immobilier à taux d’intérêt bas, pour les familles aux revenus modestes. Une manne nécessaire pour les banques qui peuvent ainsi proposer des prêts à des prix attractifs, notamment pour les primo-accédants. Ces prêts présentent en effet de nombreux avantages pour les emprunteurs, comme celui d’effectuer un apport de départ de seulement 10% de la valeur du bien et d’échéances courantes sur 30 ans.

Jenny Saleh

Le green building s’affirme au Liban
Une tendance allant vers la construction «verte» est en train de s’affirmer au fil des ans au Liban. Il n’est plus rare de voir des promoteurs afficher les certifications Leed ou Breeam sur les panneaux de construction. Que signifient-elles?
La Breeam est l’acronyme de la BRE Environmental Assessment Method, qui est une méthode d’évaluation des performances environnementales des bâtiments. Il s’agit du référentiel le plus ancien et le plus utilisé à travers le monde. Aujourd’hui, le label britannique Breeam est un standard en termes de construction durable et est utilisé pour décrire les performances environnementales d’un bâtiment. Pour les clients comme pour les promoteurs, cette certification permet d’avoir une marque de reconnaissance d’un bâtiment à impact environnemental réduit, mais aussi l’assurance que les meilleures pratiques de construction ont été intégrées.
D’autres certifications existent, comme la française HQE™ – pour Haute qualité environnementale – qui permet elle aussi de reconnaître les bonnes pratiques en matière de construction et d’exploitation durable des bâtiments. Cette certification couvre tous les cycles de vie d’un bâtiment, de la construction à la rénovation jusqu’à l’exploitation. Son obtention est notamment dépendante du bilan énergétique de la construction ou encore de son bilan carbone.
Enfin, la certification Leed, pour Leadership in Energy and Environmental Design, a été initiée aux Etats-Unis en l’an 2000 par l’US Green Building Council. Et depuis, plus de 100 000 projets Leed ont été ou sont en cours de certification dans plus de 120 pays, dont le Liban. Le Leed s’obtient via un certain nombre de points obtenus dans plusieurs catégories: l’aménagement écologique des sites, l’énergie et l’atmosphère, la gestion efficace de l’eau, les matériaux et ressources, l’innovation et le processus de design, ou encore, la qualité des environnements intérieurs.

Bien assurer son bien
Si l’assurance d’un bien immobilier est désormais obligatoire au Liban lors de la souscription d’un prêt logement, les Libanais ne sont pas encore bien conscients de l’intérêt d’une telle démarche. La plupart des emprunteurs cessent en effet d’assurer leur maison ou appartement une fois le prêt remboursé.
Pourtant, il est crucial de faire assurer son bien, afin de se prémunir contre plusieurs risques qui peuvent survenir au fil des années. Les assureurs proposent plusieurs types de produits, allant de l’assurance incendie de base, à une assurance plus complète, ou encore la fameuse responsabilité civile.
Pour le propriétaire, la loi ne rend pas obligatoire l’assurance de son bien immobilier. Mais en pratique, il y a tout intérêt. Deux raisons principales doivent le motiver à souscrire une assurance. En garantissant l’habitation comme les biens qui s’y trouvent, l’assurance permettra de protéger les éléments essentiels constitutifs de son patrimoine. Les garanties de responsabilité civile qui y sont associées permettent de couvrir les éventuels dommages causés aux voisins, locataires, ou tiers. Personne n’est à l’abri d’un incendie dans son appartement, ni d’une fuite d’eau dans la salle de bain qui inonderait le plafond de l’appartement du dessous, entre autres exemples. Il peut apparaître en effet assez risqué en cas de sinistre de vouloir prendre en charge personnellement les dommages matériels causés aux biens de ses voisins. Selon la nature du sinistre, la facture peut se révéler très douloureuse.
Une assurance multirisques habitation classique couvrira par exemple les biens et les responsabilités. Il s’agira, entre autres, des biens immobiliers du propriétaire, c’est-à-dire l’habitation en elle-même, mais aussi les embellissements éventuels apportés à l’habitation (parquet, faux plafonds, etc). Ce type de contrats couvre généralement aussi les biens mobiliers, c’est-à-dire les meubles et objets entreposés dans les lieux assurés, les vêtements, les objets de décoration, l’électroménager, mais aussi, quand il y a un garage par exemple, les véhicules à moteur. Quant à l’assurance de responsabilité civile, elle permettra au propriétaire de se prémunir lors de dommages causés à des tiers par les biens assurés, à la suite d’un événement garanti, comme un dégât des eaux, un incendie, un vol, un bris de glaces, ou encore une catastrophe naturelle, etc.
Pour ceux qui vivent en immeuble et donc en copropriété, ils devront vérifier, avant de souscrire leur propre assurance, si un contrat global assure l’immeuble. Ce contrat peut en effet n’assurer que les parties communes à tous les propriétaires.

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